Vruchtgebruik, erfpacht en opstal van begin tot einde: waardering, verlenging en beëindiging onder de fiscale loep genomen

Vruchtgebruik, erfpacht en opstal blijven essentiële instrumenten binnen de vastgoedpraktijk - zowel voor projectontwikkelaars als voor natuurlijke personen (al dan niet met het oog op successieplanning) -  waar technische en fiscale nuances steeds meer aandacht vragen. Met een kritische blik van de fiscus op deze tijdelijke zakelijke rechten is het van groot belang om de regels en recente rechtspraak grondig te begrijpen. 

Dit seminarie gidst u door de volledige levenscyclus van deze zakelijke rechten, van vestiging tot verlenging en beëindiging, met een focus op praktische en fiscale aspecten die elke cijferberoeper moet kennen, zowel met betrekking tot directe als indirecte belastingen.

Zo zien we bijvoorbeeld bij de vestiging van een vruchtgebruik vaak dat een vennootschap het recht aankoopt, wat verschillende voordelen met zich meebrengt. Zo kan de investering gespreid worden en kunnen afschrijvingen geboekt worden op de aanschaffingswaarde. Bovendien kunnen de kosten die verbonden zijn aan het vruchtgebruik meestal als beroepskosten worden afgetrokken, mits wordt voldaan aan de finaliteitsvoorwaarde zoals omschreven in artikel 49 WIB 92. Toch loopt dit in de praktijk niet altijd zonder risico’s, want de fiscale administratie heeft al vaker twijfels geuit over de reële waarde van het vruchtgebruik, zeker bij gesplitste aankopen waarbij de vennootschap vruchtgebruiker is en een bedrijfsleider blote eigenaar. Het is dan ook cruciaal om de waardering correct en volgens geldende richtlijnen vast te stellen, waarbij gangbare formules zoals die van Janssens-Ruysseveldt en de rulingcommissie van 2016 uitvoerig worden besproken. Welke formule stelt de fiscale administratie voor? Hoe controleert zij dit? En hoe kijkt de rechtspraak hiernaar?

Tijdens de duur van het vruchtgebruik zijn er eveneens verschillende aandachtspunten. De fiscale aftrekbaarheid van de kosten wordt kritisch bekeken, waarbij de bezoldigingstheorie vaak ter discussie staat: indien een bedrijfsleider een onroerend goed gratis ter beschikking krijgt, kan dit een voordeel van alle aard opleveren. De vraag is of de kosten die de vennootschap maakt voor het vruchtgebruik aftrekbaar zijn en in hoeverre het formaliseren van deze afspraken, bijvoorbeeld via notulen, bescherming biedt tegen fiscale aanspraken. Daarnaast worden recente rechtspraak en de visie van de fiscus onder de loep genomen, zodat u een volledig beeld krijgt van de actuele stand van zaken en de risico’s die met deze constructies gepaard gaan. Ook bij de uitvoering van herstellings- en/of renovatiewerken moet voldoende aandacht besteed worden aan de juridische structurering (accessoir opstalrecht vs “samen bouwen”), hierbij reeds de mogelijke fiscale implicaties die deze keuzes met zich meebrengen bij de eventuele vergoedingsregeling op het einde van het recht van vruchtgebruik in het achterhoofd houdende. 

Ook de beëindiging van deze zakelijke rechten roept heel wat vragen op, mede door het nieuwe goederenrecht dat sinds 2020 van kracht is en het stelsel van zakelijke rechten heeft gemoderniseerd. De (vroegtijdige) beëindiging van dergelijke zakelijke rechten kan leiden tot situaties van verrijking zonder oorzaak, met mogelijke fiscale consequenties, zowel op het vlak van de directe als de indirecte belastingen. Hierbij komen volgende vragen aan bod: 

• Hoe kan een recht van vruchtgebruik, opstal en erfpacht beëindigd worden?
• Wat zijn de fiscale gevolgen bij de beëindiging van een recht van vruchtgebruik, een recht van opstal of een recht van erfpacht?
• Wat indien de vruchtgebruiker, de opstalhouder of de erfpachter werken heeft uitgevoerd? Is er dan een vergoeding verschuldigd door de naakte eigenaar, opstalgever of erfverpachter? Zo ja, hoeveel bedraagt die vergoeding? Wat is de impact van het nieuwe goederenrecht?
• Zijn hiervoor alternatieven? Kan men de risico’s inperken? Kan men afwijken van het gemeen recht en hoe kijkt de fiscale administratie hiernaar?
• Hoe zit het met de verschuldigde registratiebelasting?

Verder bekijken we wat er gebeurt als het zakelijk recht vervroegd beëindigd wordt, of juist verlengd, bijvoorbeeld met het oog op fiscale optimalisatie. Recent verduidelijkte het Hof van Cassatie dat bij verlenging van een bestaand vruchtgebruik geen verkooprecht verschuldigd is. Dit bevestigt eerdere rechtspraak en benadrukt dat verlenging geen nieuwe vestiging van een zakelijk recht is, maar slechts een wijziging van de modaliteit (de duurtijd) van het bestaande recht. Deze uitspraak neemt belangrijke fiscale risico’s weg en biedt duidelijkheid voor de praktijk, wat cruciaal is voor fiscale planning rond vruchtgebruikconstructies.

Tot slot sluiten we af met een aandachtspunt dat nauw aansluit bij de fiscale planning rond vruchtgebruik: de mogelijkheid om geldig te herbeleggen binnen de gespreide taxatie. De interpretatie van de term “gebouwd onroerend goed” is hierbij cruciaal: moet het gaan om volle eigendom, of kan een herbelegging in vruchtgebruik ook in aanmerking komen voor de vijfjaarlijkse herbeleggingstermijn? Hoewel de fiscus vroeger strikt was en vruchtgebruik uitsloot, oordeelde de Rechtbank van Brugge dat ook vruchtgebruik als geldige herbelegging geldt binnen deze termijn. Dit standpunt werd bevestigd door de Rulingcommissie en wordt tegenwoordig als verdedigbaar beschouwd.

De volledige bespreking tijdens dit seminarie gebeurt op basis van actuele wetgeving, relevante rechtspraak, fiscale beslissingen en praktijkvoorbeelden. Dit seminarie biedt u dan ook een stevige basis met praktische inzichten om vruchtgebruikconstructies met vertrouwen en scherpte aan te pakken.