Deel 1: Fiscale aspecten van de verkrijging van een onroerend goed

1. Verkrijging met heffing van het registratierecht: Eric Spruyt, Ere-Notaris, Prof. KU Leuven en Prof. FHS (2 lessen)

De koop van onroerend goed met heffing van het registratierecht zal in detail toegelicht worden. In eerste instantie zal onderzocht worden welke rechtshandelingen aan het verkooprecht worden onderworpen en vervolgens zullen de fiscale aspecten van de prijs en belastbare grondslag onder het voetlicht geplaatst worden. Vervolgens zullen de diverse gunstregimes in de Gewesten toegelicht worden en zullen hierop praktijkoefeningen gemaakt worden (o.a. abattement, Vlaamse meeneembaarheid, "klein beschrijf", gunstregime van de beroepspersoon-vastgoedhandelaar, teruggave wegens snelle verkoop enz. De nodige aandacht zal ook besteed worden aan de vraag hoe op een fiscaalvriendelijke manier van koper kan verwisseld worden (minnelijke ontbinding, commandverklaring, andere technieken). Niet zelden wordt door samenwoners onder beding van tontine/aanwas onroerend goed gekocht. De aspecten van registratierecht rond deze figuren zal eveneens toegelicht worden. De verkrijging van een onroerend goed kan tevens het gevolg zijn van een verdeling na erfenis of relatiebreuk. Het verdeelrecht is dan van toepassing en ook dit zal toegelicht worden.

Tenslotte zal de nodige aandacht gaan naar de registratierechten die van toepassing zijn bij verkrijging van zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, opstal en erfpacht. Waar relevant zal uiteraard ook steeds de nodige aandacht besteed worden aan de eventuele impact van de antirechtsmisbruikbepaling.

2. Verkrijging met heffing van de BTW: Jurgen Opreel, Managing Partner De btw-lijn, Lector UC Leuven Limburg, Prof. FHS

Beperking van het toepassingsgebied tot nieuwe gebouwen en soms ook bouwgrond. In welke gevallen gebeurt de aankoop met BTW? Wat zijn de criteria? Heeft de hoedanigheid van de verkoper belang?

Is een gerenoveerd gebouw een nieuw gebouw?

Andere items die aan bod komen: de minimumgrondslag waarover BTW verschuldigd is en de controle daarop door de fiscale administratie; de verkoop van een gebouw door een toevallige BTW-belastingplichtige; verwerving van onroerend goed door de overheid door middel van een PPS (een publiek-private samenwerking).

Deel 2: Beheer van onroerend goed

3. De patrimoniumvennootschap: Carl Van Biervliet, Vennoot-Accountant-Belastingconsulent Vandelanotte

Een belegger in onroerend goed kan zijn onroerend vermogen beheren in persoonlijke naam, of hij kan het onroerend goed onderbrengen in een patrimoniumvennootschap zodat deze vennootschap het beheer waarneemt. In deze sessie wordt eerst stilgestaan bij het nut en de werking van een patrimoniumvennootschap. Onderzocht wordt welke vennootschapsvorm het meest aangewezen is.

Vervolgens wordt een vergelijking gemaakt tussen het fiscaal regime van de opbrengsten van het onroerend goed in de personen- en de vennootschapsbelasting.

Deel 3: Bijzondere verkrijgingsvormen

4. Onroerende leasing, Sale and lease back-verrichtingen: Korneel Decroix, Advocaat, Partner Eubelius Advocaten.

In deze sessie komt onroerende leasing ruim aan bod: aspecten van boekhouding, inkomstenbelastingen, BTW en registratierechten. Daaraan gekoppeld de verrichting van Sale en lease back en de varianten daarop: erfpacht lease back en partiële splitsing gevolgd door lease back.

Bijzondere verrichtingen vereisen een toets aan de antimisbruikbepaling; ook daaraan wordt aandacht besteed.

5. Verkrijging van onroerend goed via een aanvullende pensioenregeling: Bart Chiau, Professor UGent, senior expert NN Insurance, Gastdocent FHS

In een eerste deel worden de bouwstenen van de onroerendgoedfiscaliteit, hypotheeklening en de woonbonus besproken. Daarna komt de aanvullende pensioenregeling aan bod, die uitzicht geeft op de vorming van een kapitaal. Onder welke voorwaarden kan deze pensioenregeling aangewend worden om een onroerend goed te verwerven? Kan de pensioenregeling als waarborg voor een lening dienen? Wat zegt de wetgeving op de hypothecaire kredieten? Kan op het verwachte kapitaal een voorschot worden opgenomen? Wat zijn de fiscale gevolgen daarvan? Een item dat verwerving van een onroerend goed en aanvullende pensioenregelingen met elkaar verbindt.

6. Gesplitste aankoop van onroerend goed: Eric Spruyt, Ere-Notaris, Prof. KU Leuven en Prof. FHS
Leo De Broeck, Advocaat-vennoot De Broeck Van Laere en Partners, Prof. FHS

Uiteenzetting die vooral draait rond de fiscale aspecten van de verkrijging van de naakte eigendom door partij A en de verkrijging van het vruchtgebruik door partij B. Partij A kan de bedrijfsleider zijn; partij B kan de vennootschap zijn. Partij A kunnen ook kinderen zijn; partij B de ouders.

Wat zijn de fiscale aandachtspunten, zowel wat de directe als de indirecte belastingen betreft.

En ook hier de toets met de antimisbruikbepaling.

Deel 4: Vervreemding van onroerend goed

7. Beëindiging van erfpacht- en opstalconstructies
Delphine Vanassche, Head of Structuring, Tax and Accounting, ION Develop different.

Als een erfpacht- of opstalcontract eindigt, komt in principe ook een einde aan de eigendom van het gebouw dat de erfpachter of de opstalhouder heeft opgericht. Wat zijn daarvan de gevolgen in hoofde van de erfpachter/opstalhouder en in hoofde van de erfpacht- of opstalgever? Aspecten van inkomstenbelastingen, BTW en registratierechten.

Met speciale aandacht voor de hypothese waarbij het contract beëindigd wordt vóór het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen termijn, of wordt verlengd op het einde van de termijn.

8. Meerwaarde bij de vervreemding van een onroerend goed: Eric Spruyt, Ere-Notaris, Prof. KU Leuven en Prof. FHS
Maxime Vandemaele, Tax Consultant VGD

Het fiscaal regime van de verwezenlijkte meerwaarden in de personen- en vennootschapsbelasting. In de personenbelasting: onderscheid naargelang het onroerend goed aangewend wordt voor een zelfstandige activiteit of louter privaat bezit is. Onderscheid ook naargelang het gaat om een eenmalige verrichting of niet. In geval van bedrijfsmatige aanwending van het goed kan het gunstregime van de gespreide taxatie van de meerwaarden van toepassing zijn.

Aan bod komt ook de overdracht valn een onroerend goed met verlies en het fiscaal gevolg daarvan.

9. Onttrekking van een onroerend goed aan de vennootschap: Eric Spruyt, Ere-Notaris, Prof. KU Leuven en Prof. FHS Maxime Vandemaele, Tax Consultant VGD

Onroerend goed kan ingebracht worden, maar ook "uitgebracht". Uitbreng of overdracht kan gebeuren aan een aandeelhouder, vennoot of bedrijfsleider. Wat zijn daarvan voor iedere partij de fiscale gevolgen?

Behandeld worden aspecten van registratierechten, BTW en inkomstenbelastingen.

Bijzondere aandacht voor het onroerend goed dat in onverdeeldheid is tussen de bedrijfsleider en de vennootschap en dat overgelaten wordt aan de bedrijfsleider.