Belangrijkste recente ontwikkelingen inzake btw en onroerend goed

Dit seminarie maakt deel uit van het drieluik: 

• Belangrijkste recente ontwikkelingen inzake btw en onroerend goed (210 euro)
• Onroerend goed en registratierechten (210 euro)
• Onroerende goederen: aspecten van directe belastingen (210 euro)

Inschrijven op het drieluik kan tegen 420 euro. 

De aankoop van “nieuwe” woningen is onderworpen aan 21% btw. 

Tijdens dit seminarie krijgt u vooreerst een analyse van het begrip “nieuw gebouw”. 
Voor btw-doeleinden is een gebouw, in het kader van artikel 1, §9 W.Btw, nieuw tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het gebouw. Het Hof van Justitie oordeelde in 2017 dat de eerste ingebruikneming niet noodzakelijk hoeft samen te gaan met een belastbare btw-handeling. Deze zienswijze wordt, met uitzondering voor kijkwoningen, ook gevolgd door de fiscale Administratie. 

In beginsel is er rond het begrip “nieuw gebouw” toch wel wat heisa geweest. Zo publiceerde de fiscus op een tijdspanne van twee maanden twee circulaires waarin een commentaar wordt gegeven over de termijn en het begrip “nieuwbouw”. Zelfs de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie  publiceerde begin 2003 een circulaire rond o.a. het begrip “nieuwbouw”. 

Kunnen verbouwde onroerende goederen als “nieuw gebouw” gekwalificeerd worden? Omdat de wetgever het heeft nagelaten artikel 12, §2, tweede lid van de btw-richtlijn om te zetten in nationaal recht, heeft de fiscus enkel haar zelf gepubliceerde aanschrijving en circulaires voorhanden. In afwezigheid van een nationale wetgeving heeft het Hof van Cassatie dan ook beslist om de vraag voor te leggen aan het Hof van Justitie. Het is nog even afwachten op het antwoord, maar wie weet kunnen verbouwde oude gebouwen binnenkort zonder btw-heffing worden verkocht. De toekomst zal soelaas brengen.

Vaak proberen projectontwikkelaars nieuwbouwprojecten te verkopen als ‘oud gebouw’ om zodoende het btw-tarief van 21% te ontlopen. De verkoop van oude gebouwen is immers onderworpen aan registratiebelasting. Maar kan zo’n kwalificatie niet worden gekwalificeerd als ‘fiscaal misbruik’? 

Ook het stelsel van de onroerende verhuur komt aan bod. Via de Wet van 14 oktober 2018 werd de onroerende verhuur, met ingang van 1 januari 2019, op drie vlakken gewijzigd. Bij nazicht van de nieuwe uitgebreide circulaire van 21 maart 2019, blijkt dat er in de praktijk toch nog een aantal problemen mogelijk zijn. Denk bijvoorbeeld aan de verhuur van een gebouw met bijhorend terrein, de verhuur van een terrein, de verhuur van een gebouw waarbij de belastingplichtige enkel toegang heeft via een gemeenschappelijke lift en gang, het geval waarbij de belastingplichtige zijn bedrijfsruimte enkel kan bereiken via zijn privéruimte, …

Op 1 januari 2021 voerde de wetgever, via de Programmawet van 20 december 2020, een tijdelijke btw-verlaging in, tot 31 december 2022, voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen buiten de 32 bij KB vastgelegde steden. In 2009 en 2010 gold zo’n uitbreiding naar heel België al als relancemaatregel na de bankencrisis . Maar de huidige tijdelijke btw-verlaging is wel wat complexer dan die van twaalf jaar geleden. Bovendien werd er een administratieve versoepeling ingevoerd zodat  de tijdelijke btw-verlaging nu ook van toepassing lijkt te zijn op de verkopen van na afbraak heropgerichte woningen, waardoor niet enkel bouwbedrijven, maar ook bouwpromotoren een voordeel kunnen halen uit dit verlaagd btw-tarief. In dit kader oordeelde het Grondwettelijk Hof dat, het feit dat de afbraak en heropbouw door dezelfde persoon moet gebeuren, niet als discriminerend kan worden beschouwd. 

Wat zeker niet mag ontbreken is de plaatsing van zonnepanelen en warmtepompen. Het btw-tarief bij de installatie wordt tijdelijk verlaagd voor de periode 1 april 2022 tot 31 december 2023. De FOD Financiën heeft een uitgebreide FAQ gepubliceerd waarin wordt ingegaan op de toepassingsvoorwaarden van de regeling.

• Welke werken worden beoogd door de tariefverlaging?
• Geldt het verlaagd btw-tarief voor alle componenten van de installatie?
• Wat zijn de voorwaarden om in aanmerking te komen voor het tijdelijk verlaagd btw-tarief?
• …

Tijdens dit seminarie krijgt u op praktische wijze een overzicht van alle mogelijke gevallen die zich kunnen voordoen in de praktijk. Hierbij krijgt u de nodige commentaar en adviezen van de spreker.