Verlaagd btw-tarief 'afbraak en wederopbouw’ vanaf 1 januari 2021 - E-SEMINARIE

De wetgever voerde op 1 januari 2021 een tijdelijke btw-verlaging in, tot 31 december 2022, voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen buiten de 32 bij KB vastgelegde steden. Na de bankencrisis breidde de fiscus voor 2009 en 2010 dat verlaagd tarief ook uit naar heel België. Maar de huidige tijdelijke btw-verlaging is wel wat complexer dan die van twaalf jaar geleden. En bovendien is de tijdelijke btw-verlaging nu ook van toepassing op de verkopen van na afbraak heropgerichte woningen, waardoor niet enkel bouwbedrijven, maar ook bouwpromotoren een voordeel kunnen halen uit dit verlaagd btw-tarief.

Voor de huidige tijdelijke btw-verlaging is de wetgever uitgegaan van dezelfde basisvoorwaarden als de regeling voor afbraak en heropbouw van privéwoningen in de 32 bij KB vastgelegde steden. Maar die regeling werd niet geschreven voor verkopen van gebouwen, evenmin voor projectontwikkeling. In eerste instantie was die enkel bedoeld voor bepaalde stadskankers. Maar door de toepassingsgevallen van deze btw-verlaging steeds uit te breiden, zonder het wettelijk kader aan te passen, ontstaat er heel wat rechtsonzekerheid. Bijvoorbeeld over de voorwaarde dat afbraak en heropbouw door/voor dezelfde persoon moeten worden uitgevoerd, of het afbreken van een gebouw om vervolgens het perceel te splitsen om er meerdere woningen op te richten. Het gevolg is dat er vandaag bij heel wat projecten van afbraak en heropbouw ook heel wat onzekerheden zijn. En het is niet altijd even evident om die onzekerheden weg te nemen. Zo willen vele lokale controlekantoren geen bindende antwoorden geven en de rulingcommissie lijkt vaak de enige oplossing. Maar die is enkel bevoegd als het gaat om een voorafgaandelijke vraag.

De fiscus heeft, in een poging de rechtszekerheid voor de betrokkenen te verhogen, over de huidige tijdelijke btw-verlaging al verschillende commentaren gepubliceerd. Eerst was er een FAQ, daarna een circulaire, en daarna nog een bijkomende informatie voor bouwpromotors. En weldra zullen waarschijnlijk ook de eerste rulings gepubliceerd worden.

Hoog tijd dus om eens een stand van zaken te geven. Tijdens het seminarie zal de spreker uiteraard eerst de bestaande wettelijke regeling toelichten. Vervolgens zullen de administratieve standpunten besproken worden over hoe de fiscus die bepalingen verder invult en welke toleranties er allemaal al bestaan. Ook de praktijkervaringen met rulingaanvragen komen aan bod en er is uiteraard ook tijd voorzien om projecten van de deelnemers te bespreken.

Topics die sowieso aan bod zullen komen:

• Welke eigendommen mag je wel en niet hebben om een woning aan 6% te kunnen aankopen?
• Kan je een grond verkavelen en de nieuw opgerichte woningen verkopen aan 6%?
• Wie moet welke verklaring en tegen wanneer indienen?
• Mag ik voorschotten factureren aan 6%?
• Hoe moet een bouwpromotor de door hem gemaakte kosten voor infrastructuurwerken doorrekenen?
• Kunnen bij een aankoop de gevraagde meerwerken, die niet in de akte zijn opgenomen, aan 6% gefactureerd worden?
• Is een afzonderlijk perceel dat enkel als tuin werd gebruikt te beschouwen als een afzonderlijk perceel?
• Hoe beoordeel je de 50%-regels als een gebouw heropgericht wordt op deels eerdere bebouwde en deels niet eerder bebouwde percelen?
• Is een gesplitste verkoop, grond met registratierecht en gebouw met 6% btw mogelijk?
• Kan ik een woning aankopen met 6% en er een beroepsactiviteit in uitoefenen?
• Kan ik de grond mee verkopen aan 6%?