Bouw versus nieuwbouw: stand van zaken na nieuw arrest van het Hof van Justitie

Vooreerst krijgt u een analyse van het begrip “nieuw gebouw”. 
Voor btw-doeleinden is een gebouw, in het kader van artikel 1, §9 W.Btw, nieuw tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het gebouw. Het Hof van Justitie oordeelde in 2017 dat de eerste ingebruikneming niet noodzakelijk hoeft samen te gaan met een belastbare btw-handeling. Deze zienswijze wordt, met uitzondering voor kijkwoningen, ook gevolgd door de fiscale Administratie. 

In beginsel is er rond het begrip “nieuw gebouw” toch wel wat heisa geweest. Zo publiceerde de fiscus in een tijdspanne van twee maanden twee circulaires waarin een commentaar wordt gegeven over de termijn en het begrip “nieuwbouw”. Zelfs de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie  publiceerde begin 2003 een circulaire rond o.a. het begrip “nieuwbouw”. 

Kunnen verbouwde onroerende goederen als “nieuw gebouw” gekwalificeerd worden? Omdat de wetgever het heeft nagelaten artikel 12, §2, tweede lid van de btw-richtlijn om te zetten in nationaal recht, heeft de fiscus enkel haar zelf gepubliceerde aanschrijving en circulaires voorhanden. Op 9 maart 2023 heeft het Hof van Justitie een uitspraak gedaan over de correctheid van de implementatie van de btw-richtlijn in haar administratieve richtlijnen. Volgens het Hof is het reeds voldoende dat de btw-richtlijnen beschreven zijn in de Belgische administratieve commentaar. Zelfs al werd de btw-richtlijn niet geïmplementeerd in Belgisch nationaal recht. 

Het is van uitermate belang om goed het onderscheid te kennen tussen werken die enerzijds kwalificeren als “omvorming of renovatie” EN anderzijds als “vernieuwbouw”. In afwezigheid van een nationale wetgeving hebben verschillende rechters zich in het verleden reeds meermaals het hoofd gebroken over deze materie. Telkens gaat het om dezelfde vraag : vanaf wanneer eindigt 'omvorming' en begint 'vernieuwbouw'? In tegenstelling tot de courante rechtspraak (HvC en HvB Antwerpen) die ervan uitgaan dat er sprake is van vernieuwbouw als de uitgevoerde werken niet steunen op van de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw, houdt het Hof van Gent er een andere visie op na. Volgens haar moet er enkel gekeken worden naar de “toegevoegde waarde” van de werken om te oordelen of er sprake is van vernieuwbouw. Via deze zienswijze moeten er dus geen ingrijpende wijzigingen plaatsvinden die de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw aantasten. In antwoord op een prejudiciële vraag van het Hof van Cassatie besliste het Hof van Justitie op 9 maart 2023 dat er slechts sprake is van ‘vernieuwbouw’ als er werken hebben plaatsgevonden waardoor het gebouw "veranderingen van betekenis heeft ondergaan". Maar wat zijn veranderingen van betekenis? 

Op 21 oktober 2022 oordeelde het Hof van Cassatie dat er eveneens sprake is van vernieuwbouw wanneer wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw vernieuwd moeten worden, denk hierbij bv. aan de funderingen. 

Het onderscheid tussen vernieuwbouw en omvorming of renovatie is niet enkel belangrijk voor het bepalen van het toepasbaar btw-tarief, zijnde 6% of 21%. Maar ook voor de herzieningstermijn. Zo kunnen werken die onder de noemer van vernieuwbouw vallen, genieten van een herzieningstermijn van 15 jaar i.p.v. 5 jaar. 

Vaak proberen projectontwikkelaars nieuwbouwprojecten te verkopen als ‘oud gebouw’ om zodoende het btw-tarief van 21% te ontlopen. De verkoop van oude gebouwen is immers onderworpen aan registratiebelasting. Maar kan zo’n kwalificatie niet worden gekwalificeerd als ‘fiscaal misbruik’? 

Via het KB van 27 maart 2022 heeft de wetgever de tijdelijke btw-verlaging voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen buiten de 32 bij KB vastgelegde steden verlengd tot 31 december 2023. Voor deze tijdelijke btw-verlaging is de wetgever uitgegaan van dezelfde basisvoorwaarden als diegene van toepassing bij de regeling voor afbraak en heropbouw van privéwoningen in de 32 bij KB vastgelegde steden. Maar die regeling werd niet geschreven voor verkopen van gebouwen, evenmin voor projectontwikkeling. Door de toepassingsgevallen van deze btw-verlaging steeds uit te breiden, zonder het wettelijk kader aan te passen, ontstaat er heel wat rechtsonzekerheid. Bijvoorbeeld over de voorwaarde dat afbraak en heropbouw door/voor dezelfde persoon moeten worden uitgevoerd, of het afbreken van een gebouw om vervolgens het perceel te splitsen om er meerdere woningen op te richten. Het gevolg is dat er vandaag bij heel wat projecten van afbraak en heropbouw ook heel wat onzekerheden zijn. En het is niet altijd even evident om die onzekerheden weg te nemen. Zo willen vele lokale controlekantoren geen bindende antwoorden geven en de rulingcommissie lijkt vaak de enige oplossing. Maar die is enkel bevoegd als het gaat om een voorafgaandelijke vraag.

De fiscus heeft, in een poging de rechtszekerheid voor de betrokkenen te verhogen, over de huidige tijdelijke btw-verlaging al verschillende commentaren gepubliceerd. Eerst was er een FAQ, daarna een circulaire, en daarna nog een bijkomende informatie voor bouwpromotors. 
Topics die hierbij o.a. besproken worden: 

• Welke eigendommen mag je wel en niet hebben om een woning aan 6% te kunnen aankopen?
• Kan je een grond verkavelen en de nieuw opgerichte woningen verkopen aan 6%?
• Wie moet welke verklaring en tegen wanneer indienen?
• Mag ik voorschotten factureren aan 6%?
• Hoe moet een bouwpromotor de door hem gemaakte kosten voor infrastructuurwerken doorrekenen?
•  Kunnen bij een aankoop de gevraagde meerwerken, die niet in de akte zijn opgenomen, aan 6% gefactureerd worden?
• …

Ook de vanaf 2024 geldende nieuwe regels voor de verlaagde btw op afbraak en heropbouw, en de overgangsregelingen ter zake zullen worden besproken.

Hoog tijd dus om eens een stand van zaken te geven. Tijdens het seminarie zal de spreker uiteraard eerst de bestaande wettelijke regeling toelichten. Vervolgens zullen de administratieve standpunten besproken worden over hoe de fiscus die bepalingen verder invult en welke toleranties er allemaal al bestaan. Ook de praktijkervaringen met rulingaanvragen komen aan bod en er is uiteraard ook tijd voorzien om projecten van de deelnemers te bespreken.