Praktijkdag "De sleutel tot fiscaal succes in onroerendgoedtransacties"

Tijdens deze praktijkdag worden  verschillende thema’s van de onroerend goed fiscaliteit behandeld.

Elke sessie of thema behandelt de meest actuele nieuwigheden en biedt oplossingen voor problemen uit de praktijk. Doel van dit seminarie is u op praktijkgerichte wijze een overzicht te bieden van de huidige problemen, mogelijkheden en tendensen m.b.t. de onroerend goed fiscaliteit.

De deelnemers kiezen 4 onderwerpen uit 8 verschillende mogelijkheden. De sessies duren telkens 1u30.  U kan inschrijven voor de volledige praktijkdag of per sessie afzonderlijk.

Inschrijven voor de volledige praktijkdag kan via het inschrijvingsformulier onderaan deze webpagina.

Kiest u voor 1, 2 of 3 sessies, schrijf u dan in via onderstaande linken.  

Inhoud van de verschillende sessies: 
 

Uitbreng onroerend goed - Boekhoudkundige aspecten en behandeling in de inkomstenbelasting (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Philippe Salens
Uurregeling: 9u30-11u

Onroerend goed kan ingebracht worden, maar ook “uitgebracht”. Gezien naar Belgisch recht de uitbreng als rechtshandeling niet is gedefinieerd, zal aan de uitbreng steeds een overeenkomst (koop of verdeling) of een besluit (ontbinding/vereffening; kapitaalvermindering/terugbetaling inbreng of dividend) aan de basis liggen.   

Tijdens dit seminarie onderzoeken we de boekhoudkundige aspecten en de behandeling ervan in de inkomstenbelasting. Hierbij staat het begrip ‘realisatie’ centraal. Gerealiseerde meerwaarden zijn immers steeds belastbaar.  Maar wordt de meerwaarde bij elke uitbreng wel gerealiseerd? We bespreken de adviezen van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen in dit verband aan de hand van een concreet cijfervoorbeeld en bekijken de fiscale gevolgen ervan. 

Einde van een opstalrecht, erfpacht en vruchtgebruik: stand van zaken (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Tim Melis
Uurregeling: 9u30-11u of 11u15-12u45

In dit seminarie wordt er nagegaan wat er allemaal moet gebeuren op het moment dat een vruchtgebruik, erfpacht of opstal beëindigd wordt. Meer en meer worden deze “constructies” door de Administratie bekritiseerd, zowel bij de houder van het recht als bij de genieter ervan. O.a. volgende vragen komen tijdens deze uiteenzetting aan bod: 

• Wat zijn de fiscale gevolgen bij de beëindiging van een recht van vruchtgebruik, een recht van opstal of een recht van erfpacht?
• Hoe kan een recht van vruchtgebruik, opstal en erfpacht beëindigd worden?
• Wat indien de vruchtgebruiker, de opstalhouder of de erfpachter werken heeft uitgevoerd? Is er dan een vergoeding verschuldigd door de naakte eigenaar, opstalgever of erfverpachter? Zo ja, hoeveel bedraagt die vergoeding? Wat is de impact van het nieuwe goederenrecht?
• Zijn hiervoor alternatieven? Kan men de risico’s inperken? Kan men afwijken van het gemeen recht?
• Wat zijn de gevolgen van een vroegtijdige beëindiging van deze zakelijke rechten?
• Hoe zit het met de verschuldigde registratiebelasting?

De bespreking van dit thema gebeurt aan de hand van de wetgeving, de niet altijd eensgezinde rechtspraak, voorafgaande beslissingen en standpunten die in de rechtsleer verdedigd worden.

Onroerend goed en btw (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Jurgen Opreel
Uurregeling: 9u30-11u

Vooreerst wordt dieper ingegaan op de verkoop van onroerend goed. In eerste instantie gebeurt dit via de heffing van het registratierecht. Uitzondering op dit principe kunnen nieuwe gebouwen vormen. De verkoop wordt dan verplicht onderworpen aan btw of de verkoper-natuurlijke persoon kan opteren voor het aanrekenen van btw.  Wanneer is een onroerend goed nieuw? Hoeveel btw moet er aangerekend worden, 6% of 21%? Kan / moet de grond ook onder toepassing van btw verkocht worden? Moet de koper nog registratierechten betalen in het geval er btw werd aangerekend? Welke verplichtingen dien ik als verkoper te voldoen bij de btw-administratie? Hoe gebeurt de verwerking in de btw-aangifte? Wat met de vestiging en overdracht van zakelijke rechten? Sale and lease back-verrichtingen?

Vervolgens komt de onroerende verhuur aan bod. Wanneer gaat het om (van BTW vrijgestelde) onroerende verhuur of om de (met BTW belastbare) terbeschikkingstelling van onroerend goed gecombineerd met andere diensten? Welke criteria stelt de fiscale administratie voorop om het onderscheid te maken? Hoe bindend zijn deze criteria? De laatste maanden werd veel aandacht besteed aan de mogelijkheid om te mogen opteren om de onroerende verhuur toch aan BTW te onderwerpen. De regering heeft uiteindelijk geopteerd om voorlopig de optie mogelijkheid niet te voorzien. Indien er in de komende maanden enige wijziging voorzien wordt zal dit ook uitvoerig aan bod komen.  Hetzelfde geldt voor andere wijzigingen zoals bijvoorbeeld de terbeschikkingstelling van bergruimte. 

Tot slot wordt dieper ingegaan op de vernieuwde permanente regeling inzake afbraak en heropbouw. Dat het saga van de ‘Afbraak en heropbouw’ nog niet afgelopen is, bewijst de Wet diverse fiscale bepalingen van 12 mei 2024 die de regeling, met ingang van 1 juni 2024, heeft uitgebreid tot heropgebouwde woningen die langdurig worden verhuurd op de ‘private’ huurmarkt. Recentelijk heeft de fiscale Administratie 3 circulaires (incl. FAQ) gepubliceerd waarin ze dieper ingaat op de hervormde btw-regels inzake ‘afbraak en heropbouw van woningen’. Deze circulaires zullen op praktische wijze worden toegelicht tijdens dit seminarie. De Administratie zal ook nog een circulaire publiceren over de uitbreiding van de regeling die is ingegaan op 1 juni 2024.

Uitbreng onroerend goed - Aspecten van indirecte belastingen (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Philippe Salens
Uurregeling: 11u15-12u45

Onroerend goed kan ingebracht worden, maar ook “uitgebracht”. Gezien naar Belgisch recht de uitbreng als rechtshandeling niet is gedefinieerd, zal aan de uitbreng steeds een overeenkomst (koop of verdeling) of een besluit (ontbinding/vereffening; kapitaalvermindering/terugbetaling inbreng of dividend) aan de basis liggen.   

Tijdens dit seminarie bespreken we gevolgen van een uitbreng op het vlak van de BTW en het registratierecht. Wat dit laatste betreft, wordt de nadruk gelegd op de regeling in het Vlaams gewest. Bijzondere aandacht gaat uit naar het gewijzigde VLABEL-standpunt van 11 maart 2024 dat handelt over de dividenduitkering in natura van een onroerend goed waarmee het Vlaams Gewest zich opnieuw aansluit bij de regeling van het Brussels en Waals Gewest. 

OV en het KI van machines en gebouwen: gisteren, vandaag en morgen (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Stephan Janssens
Uurregeling: 11u15-12u45

Rond september lopen heel wat mensen slecht gehumeurd rond. Reden? Ze moeten hun “kadaster” betalen. De belastingconsulent weet uiteraard dat de correcte term “onroerende voorheffing” is (een benaming die al even “fout” is omdat het helemaal niet om een voorheffing gaat). Maar dat doet geen afbreuk aan de “pijn” die de eigenaren van onroerende goederen voelen als het aanslagbiljet in de (elektronische) brievenbus valt. Een belasting op het loutere bezit van een onroerend goed en berekend op een forfaitair (want fictief) inkomen: van een unfaire belasting gesproken.

Wie krijgt dat aanslagbiljet eigenlijk in de bus? En zijn er vrijstellingen, verminderingen, terugbetalingen …?

In deze sessie gaan we in op:

• Wie is belastingplichtige? 
• Wat is een onroerend goed?
• Wat is materieel en outillage? Wat niet? 
• Zijn er vrijstellingen? (spoiler alert: ja… maar niet zo relevant)
• Zijn er verminderingen (spoiler alert: ja… en sommigen erg relevant)

We bekijken vooral de Vlaamse aanpak maar we kunnen niet anders dan ook Brusselse en Waalse versie van deze belasting aan te halen. Immers, de OV is gekoppeld aan de locatie van het goed, niet aan de verblijfplaats van uw klant. 
 

 
Van compromis tot notariële aankoopakte: fiscale valkuilen en opportuniteiten (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Eric Spruyt
Uurregeling: 13u45-15u15 of 15u30-17u

In dit seminarie wordt in eerste instantie stilgestaan bij de fiscale totstandkoming van de koop-verkoop van een onroerende goederen in zijn diverse gedaanten zoals ze zich in de praktijk kunnen voordoen (klassieke compromis, de “WOP”, aankoopbelofte, verkoopbelofte enz.). In dat kader komen o.a. de volgende vragen aan bod:

• Wat is de impact van een uitgestelde eigendomsoverdracht en ingenottreding ? 
• Wat is de impact van een opschortende of ontbindende voorwaarde ?
• Is een “compromis” slechts een voorlopige koopovereenkomst of niet ?
• Hoe kan op een fiscaalvriendelijke manier verwisseld worden van koper na de ondertekening van het compromis en voorafgaand aan de notariële akte ?
• Wanneer en hoe kan er geanticipeerd worden op een eventuele tekortschatting ? En wat zijn de concrete gevolgen van een tekortschatting ?
• Waaruit bestaat concreet de belastbare basis waarop het verkooprecht wordt geheven ? Wanneer hebben we te doen met een fiscale last en wanneer met een fiscaal voordeel ?
• Hoe gebeurt de berekening van het verkooprecht als het voorwerp van de verkoop slechts blote eigendom of een (al dan niet) tijdelijk vruchtgebruik betreft
• Kan een koop geherkwalificeerd worden in een schenking, of omgekeerd ?
• Heeft kopen in onverdeeldheid met zijn vennootschap anno 2024 nog zin ?

Verder wordt in dit seminarie de link gelegd tussen de aan- of verkoop koop van onroerend goed en de erfbelasting, waarbij o.a. op de volgende concrete vragen een antwoord zal aangereikt worden:

• Hoe pak je thans concreet best een gesplitste aankoop vruchtgebruik/blote eigendom aan en wat zijn daarbij belangrijke aandachtspunten ? En zijn er soms valabele alternatieven ?
• Wat als de verkoper of koper tussen het compromis en de notariële akte komt te sterven ?
• In welke mate heeft een verkoop van onroerend goed die relatief kort nadien gevolgd worden door een overlijden van de verkoper invloed op de erfbelasting ? Wat doe je best en wat doe je best niet ?
• Hoe stellen partners bij aankoop van een onroerend goed de vrijstelling van de erfbelasting die geldt voor de gezinswoning veilig ?
• Is de inlassing van een beding van aanwas in de aankoopakte nog steeds zinvol ? En zo ja, wat zijn de fiscale gevolgen als de aanwas uitwering krijgt ?

Tot slot zullen in dit seminarie een aantal recente ontwikkelingen inzake verkrijging van onroerend goed onder registratiebelasting in de kijker worden geplaatst (nieuwe Vlabel-standpunten of FOD Financiën-beslissingen, recente rulings of rechterlijke uitspraken enzovoort).

Vastgoedbeleggingsvennootschappen: fiscale aandachtspunten en opportuniteiten (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Kelly Moens
Uurregeling: 13u45-15u15

In dit seminarie wordt dieper ingegaan op de fiscale aspecten van onrechtstreeks investeren in vastgoed. Aan de hand van praktijkvoorbeelden wordt in kaart gebracht welke vastgoedbeleggingsvennootschappen er in de vastgoedmarkt gebruikt worden en wat de belangrijkste fiscale aandachtspunten en opportuniteiten zijn.

Bijzondere aandacht zal besteed worden aan het specifieke fiscale regime dat onder andere van toepassing is op de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (“GVV”) en de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (“GVBF”), met inbegrip van de nieuwe heffing van 10% die begin dit jaar werd ingevoerd voor de GVBF.

Na het volgen van dit seminarie zal u met kennis van zaken de verschillende vastgoedbeleggingsvennootschappen en de fiscaliteit daarvan kritisch kunnen beoordelen.

(Privé)Vastgoed in familiebedrijven: fiscaal misbruik of eerder genuanceerd? (klik hier om in te schrijven)

Spreker: Olivier De Keukelaere
Uurregeling: 13u45-15u15 of 15u30-17u

Om bedrijfsleiders te stimuleren om na te denken over hun opvolging na hun overlijden, bestaat er een vrijstelling van schenkbelasting voor het schenken van deze familiale ondernemingen en vennootschappen. Mocht een bedrijfsleider overlijden vòòr hij kan schenken, dan bestaat er een verlaagd tarief in de erfbelasting.

Stel dat een ondernemer vastgoed inbrengt in een vennootschap en vervolgens de aandelen schenkt aan zijn kinderen. Kan dit via het fiscaal gunstregime van ‘overdracht van familiale vennootschappen’? Of is er sprake van fiscaal misbruik? Of zelfs van simulatie?

Omdat er veelal een fiscale besparing wordt gerealiseerd, zal het u niet verwonderen dat deze techniek grondig door VLABEL onder de loep wordt genomen. Uit een aantal recente rulings lijkt de fiscus niet altijd eensluidend te zijn. Daarom wordt tijdens deze sessie dieper ingegaan op deze rulings en wordt gezocht naar de rode draad bij de overwegingen door VLABEL. Ondertussen heeft het Hof van Beroep in Gent zich al over dergelijke verrichtingen uitgesproken en is haar standpunt richtinggevend.

Los van het scenario, waarbij net voorafgaand aan de schenking onroerend goed ingebracht werd in de familiale vennootschap, heeft de wetgever destijds al een regeling voorzien waarbij ze wou dat onroerend goed, dat niet dienstig is voor de reële economische activiteit van de vennootschap, uitgesloten werd. Over de manier waarop de wet toegepast moest worden, bestond er lang een discussie tussen VLABEL en belastingplichtigen. Het Hof van Beroep te Gent, ondersteund door het Grondwettelijk Hof, heeft in deze discussie duidelijkheid gebracht. VLABEL heeft in navolging hiervan haar toepassing moeten bijsturen.

Dit heeft ertoe bijgedragen dat de nieuwe Vlaamse regering beslist heeft het gunstregime op dit punt aan te passen. Bedoeling is om 'privévastgoed' uit te sluiten van het gunstregime. Afhankelijk van hoe de wet aangepast zal worden, kan dit verregaande gevolgen hebben voor de Vlaamse familiale vennootschappen.
 
Tijdens dit seminarie krijgt u ‘tips en tricks’ van de spreker. Hierbij wordt u wegwijs gemaakt in de vele spelregels die van toepassing zijn bij overdracht van onroerend goed in het kader van het gunstregime. Tevens wordt er een blik naar de toekomst gericht.