Vastgoedfiscaliteit: recente ontwikkelingen btw en registratierecht

Het minste wat over de vastgoedfiscaliteit kan gezegd worden, is dat het een materie is die volop in beweging blijft. In dit seminarie worden de belangrijkste evoluties die zich heel recent hebben voorgedaan op het vlak van btw en registratierecht besproken. 

Betreffende btw wordt bijzondere aandacht besteed aan enkele wijzigingen die door de recente programmawet aan de btw-wetgeving werden aangebracht. In de eerste plaats heeft de programmawet de regelgeving omtrent afbraak en heropbouw op punt gesteld. In het seminarie wordt de situatie vanaf 1 januari 2024 belicht. Er wordt tevens stilgestaan bij de overgangsmaatregelen die de wetgever tijdens 2024 voorzien heeft. Ook de verlenging van de bestaande maatregel omtrent de levering met plaatsing van warmtepompen aan ditzelfde tarief komt aan bod. Maakt ook een onderwerp van het seminarie uit: het werk in onroerende staat en de sociaalrechtelijke wijzigingen die de recente programmawet aan deze regeling aanbracht. Ook de verkoop van onroerend goed, onder het btw-regime door een optionele btw-plichtige, onderging een kleine wijziging. 

Betreffende registratierechten komen de volgende topics aan bod:

• Sinds 1 januari 2024 ging het tarief op de vestiging (en overdracht) van erfpacht- en opstalrechten fors de hoogte in; daarbij zullen tevens een aantal voor de praktijk belangrijke aandachtspunten in herinnering gebracht worden, zoals: de berekening van de belastbare basis, de problematiek van de vroegtijdige beëindiging van een recht van opstal, de vestiging van een opstalrecht op een grond waarop zich reeds gebouwen bevinden;
• Kan er anno 2024 al dan niet een beroep gedaan worden op de Vlaamse meeneembaarheid terzake de hoofdverblijfplaats? En wat is thans het maximaal bedrag?
• Het 3%-tarief bij aankoop van een enige woning: wat als ik zogenaamd verhinderd bezit heb? Hoe kan ik me daarvan ontdoen? En wanneer is er volgens Vlabel  fiscaal misbruik in het spel en wanneer niet?
• Nog inzake het 3%-kooptarief? Vlabel wijzigde op 4 december 2023 zijn standpunt inzake de basisvoorwaarden waaraan moet voldaan worden? Wat zegt dit standpunt precies?
• Kan een gesplitste aankoop met een recht van bewoning i.p.v. vruchtgebruik?
  En ontsnapt men dan aan erfbelasting?   
• Hoe kan op een fiscaalvriendelijke manier een reeds getekende onderhandse koopovereenkomst in der minne ontbonden worden (cfr. Cassatie 21 december 2023); en wat als ik van koper wil verwisselen tussen compromis en akte?
• Hoe gaat Vlabel om met de belastbare grondslag van het verkooprecht als de prijs nog niet helemaal vaststaand is? 
• Bij de aankoop van een onroerend goed zijn “koopkosten” versus “leveringskosten” en ons burgerlijk recht regelt wie wat moet betalen: wat zijn de gevolgen inzake registratierecht als men van die regels afwijkt?
• Inbreng van een onroerend goed in een huwelijksgemeenschap èn terugname bij echtscheiding/overlijden of gevolgd door schenking: een stand van zaken; 
• Inbreng in vennootschap van een onroerend goed met een gemengde bestemming: brengt de opmaak van een basisakte soelaas? (cfr. Vlabel-ruling VB 23054)
• Inbreng in vennootschap van onroerend goed gevolgd door schenking van de aandelen: wat zeggen de meest recente Vlabel-rulings?
• Onttrekking van onroerend goed uit een vennootschap: recent nieuws o.a.
  • Vlabel publiceerde medio oktober 2023 zijn herschreven Standpunt nr. 19078: wat zegt het?
  • Zowel het Brussels als het Waals Gewest brachten hun wetteksten in overeenstemming met het nieuw vennootschapsrecht: wat is veranderd ? Is er een verschil met Vlaanderen?
• Het Brussels Gewest heeft sinds 1 januari 2024 de laagste schenkingstarieven ook toegankelijk gemaakt voor feitelijke samenwoners: wat is de impact bij schenking van onroerend goed? En quid op vlak van successierechten?
• Zowel het Brussels als het Waals Gewest hebben vorig jaar hun abattement hervormd: een korte opfrissing van de actuele spelregels.